Política de alquileres desde la Sociedad Civil
- Un ejemplo sencillo de como se ve la realidad económica/fiscal desde nuestra óptica es la política de alquileres.
- Para los socialismos la necesidad de disponer de una vivienda es un derecho de primer orden y para eso no dudan en asaltar la propiedad privada o penalizar al propietario.
- Para los liberalismos la necesidad de una vivienda es una oportunidad de negocio y predomina el precio del mercado, y el Estado se ha beneficiado mediante impuestos de las transacciones comerciales.
- Sin embargo, para la Sociedad Civil el disponer de una vivienda es un factor de bienestar, por lo que se debe favorecer el mercado de vivienda mediante una política fiscal que limite la carga fiscal al propietario/promotor a, por ejemplo, un 10%, para que realmente sea negocio construir viviendas para alquilar a aquellos que no pueden comprar a precios que puedan pagar.
Para que exista un alquiler son necesarios varios factores:
- Un propietario que tiene una casa no ocupada. Este propietario puede ser público o privado.
- Una ciudadano, persona o familia que no tiene casa y que necesita un lugar para vivir
- Un acuerdo que satisfaga a ambos que es el contrato de alquiler, donde se estipula las condiciones del contrato
Para las izquierdas el único propietario legal es el Estado. Lo ideal para ellos es que todas las casas sean públicas.
Dado que para ellos el derecho a la vivienda es un derecho exigible por el que necesita una vivienda su primera decisión es de suministrar esa vivienda independientemente de la capacidad de pago del ciudadano.
Esto nos lleva al conflicto de que el Estado, en un país en la UE, no puede suministrar viviendas para todos los ciudadanos en esas condiciones. No tiene recursos suficientes.
Por otro lado, el derecho a la propiedad privada implica la libre disposición de su propiedad, que puede ser una o varias casas, que puede poner en el mercado de alquileres.
La reacción típica de las izquierdas ha sido contradictoria en los siguientes puntos. No tiene dinero para construir casas de alquiler y dificulta notablemente la posibilidad de que la iniciativa privada alquile sus casas creando legislación que llena de inseguridad a los propietarios alargando la duración de los contratos, pretendiendo limitar la actualización de las rentas y limitando la capacidad de desahucio en el caso de impago.
En estas condiciones el mercado de alquileres privado se contrae y por tanto los alquileres se disparan.
Este fenómeno afecta fundamentalmente a los alquileres bajos, los de 400 €, que han visto aumentar su precio en más del 50% en los últimos años, de forma que hoy es difícil encontrar en las grandes ciudades alquileres por debajo de los 700/800 € en un entorno laboral de sueldos congelados.
El efecto en los alquileres altos ha sido muchísimo menos acusado, contabilizándose aumentos menores del 10% para pisos de más de 1.500 € de renta.
La conclusión ha sido que el ignorar las necesidades del propietario anteponiendo los derechos de los ciudadanos ha gravado notablemente el problema.
Las tentativas municipales de construir viviendas para alquilar para las rentas bajas han significado un terrible impacto en sus cuentas y ha terminado con la venta de las viviendas a “Fondos Buitres” con las consecuencias que todos conocemos, subidas de alquileres y desahucios.
La consideración de la vivienda como derecho propio hace que el sistema entre en conflicto con las personas que no pueden pagar las rentas por circunstancias de la vida y la protección a ultranza de los desfavorecidos implica un coste muy alto que tiene que pagar el propietario, sea público o privado. Y en ambos casos la solución es la misma, salir del mercado lo que perjudica a los que sí pueden pagar.
Por otro lado, la reacción típica del liberalismo es la de libre mercado. La existencia de una necesidad significa una oportunidad de negocio.
Si las autoridades no ejercer un control sobre los alquileres se acaban generado unas burbujas especulativas que hacen el negocio muy rentable. En lugares donde ha habido una importante subida del salario medio los precios de los alquileres han subido mucho más que estos salarios medios al atraer más población y no aumentar la oferta de viviendas porque las restricciones locales que no favorece la construcción de viviendas para alquilar ya que no ven el alquiler rentable para sus intereses.
El liberalismo no presta atención al pobre, ya que en un sistema liberal puro “el que es pobre es porque quiere”
Desgraciadamente las necesidades económicas de los ayuntamientos han consentido la especulación inmobiliaria de vivienda nueva como una forma de financiación adicional y han participado en la especulación inmobiliaria despreciando el mercado de alquiler, que considera no es de su competencia.
Pero para la Sociedad Civil el poder disponer de una vivienda a un precio razonable es uno de los factores importantes al evaluar el estado del bienestar de una zona.
El planteamiento de las izquierdas no favorece positivamente el nivel de bienestar y hace recaer parte del coste “social” en los propietarios, que se niegan a pagarlo.
Los planteamientos del liberalismo no causan gasto público, pero el impacto negativo es también más alto.
La Sociedad Civil considera que el coste de mantener el estado del bienestar debe recaer en el Estado.
Este coste se genera por un tratamiento muy benevolente de los impuestos de forma que sea rentable el alquiler y por tanto aumente la oferta.
La rentabilidad de los alquileres para el propietario se consigue con la rentabilidad fiscal, que además se debe considerar los beneficios obtenidos por los alquileres no acumulables a los ingresos del propietario independientemente de su nivel de renta ni de su patrimonio inmobiliario
Mantener el nivel de bienestar tendrá dos costes importantes:
- Una reducción de ingresos, que puede ser compensado por un aumento en la recaudación al aumentar el número de alquileres legales
- Un aumento del gasto para atender las necesidades de los desfavorecidos que no puedan pagar y que por tanto puedan ser desahuciados.
Pero es necesario que los ayuntamientos sean obligados a proporcionar suelo para edificar en condiciones de alquiler y cambiar la ley que permita dar más seguridad al propietario.
Evidentemente todo este programa es voluntario para el propietario y solo afectará a los que se comprometen en mantener un nivel de alquileres razonable.
Estas medidas generarán un importante aumento de la oferta por lo que los precios tenderán a estabilizarse
Proponemos por tanto que los que se acojan a este programa tengan un impuesto diferencial sobre los beneficios del 10%, siendo este impuesto liquidativo, es decir no acumulable.
Además, este beneficio se debería aplicar a todo el proceso de generación de viviendas, incluidas las plusvalías cuando el objetivo es construir para alquilar, afectando a propietarios de terrenos, promotores y constructores.
Para que los ciudadanos puedan elegir libremente y exigir responsabilidades.
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José Manuel Millán Campos
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